如何通過做空房地產盈利（轉載）

        最可怕的就是別人把錢都賺走了，只給你留下一個上漲的預期。
　　黃金是這麼做空的，股市也是這麼做空的，這個一個做空的時代，而下個將是房產。

　　有人認為樓市價格鬆動，是因政府在發揮作用。他們相信：在中國經濟被房地產「綁架」的狀況下，一旦房價暴跌殃及到GDP增速、就業率與地方政府利益時，政府調控力度勢必會減弱，貨幣政策也可能再度放寬，這樣樓市繁榮便會捲土重來。目前，許多專家也認為，這一輪降價潮只是牛市中的調整，而非「拐點」。
　　持這種觀點的人，很可能高估了政府對宏觀經濟的控制力。房地產市場近期出現降價風暴，其實是中國經濟放緩的必然結果，調控政策並非主因。中國的房價，已幾乎趕超美英等已開發國家的國內一線城市房價也很難獲得長期支撐。每一輪脫離基本面的暴漲，都在為日後的下跌積聚動能。僅靠上漲預期拉動的樓市繁榮，其本質是一場「金融傳銷」遊戲，而金融傳銷對經濟的危害，遠遠超過實體傳銷。對於這樣的市場，停漲便意味著暴跌，「穩訂房價」是一個不可能完成的任務。資本的天性就是追逐利潤，只要無利可圖，一定會選擇撤退。
　　就像黑石那樣。下跌預期一旦形成，政府無論做什麼也難以阻止。上世紀90年代初，日本樓市泡沫破滅，日本政府果斷救市，可是把利率降到零也未能成功。20年過去了，日本6大都市圈的平均房價：商用地從1991年的最高點下跌到現在的1/7弱，住宅地下降到現在的1/3左右。2007年，美國次貸危機爆發，美國政府也把利率降到了零，並實施兩輪總額接近2萬億美元的量化寬鬆政策。歐巴馬政府還推出了一系列諸如延長還款期限，避免優惠利率重置等舉措穩訂房屋市場。但儘管如此，依然不能挽回跌勢。衡量美國住房市場景氣度的標普-凱瑟·希勒指數顯示，今年8月美國20個大中城市房價已下跌至2003年中期的水平，相較2007年高點跌幅高達30.8%。需要注意的是，美國房價這十年來的漲幅不足100%，相對中國要「溫和」得多。試想國內房價泡沫一旦破滅，能量將有幾何?考慮到日本住房市場跌幅高達2/3，謝國忠有關「中國房價跌去一半」的預言或許並不誇張。

　　有「危」必有「機」。如果認定中國樓市泡沫破滅的進程已經開啟，那麼您不僅不必驚慌，反而應著手準備迎來一個更大的盈利機會——做空樓市。這將是泡沫時代的最後一頓盛宴，若您未能抓住這十年來樓市暴漲的機遇，那麼即將來臨的樓市暴跌則千萬不要錯過。這足以讓您聚斂受用一生的財富。

　　2007年，在美國爆發次貸危機之前，不少有先見之明的投資者早已提前做空與次債相關的衍生品(如CDO和CDS)，最後大獲其利，如著名的對沖基金管理人約翰·保爾森。

　　不過，中國的金融市場尚不發達，缺乏與樓市相關的做空機制，那麼普通投資者能否做空中國樓市呢?答案是肯定的。本文提供三種間接做空中國樓市的方法，可以起到與做空次債相似的效果。

　　方法1：買入金融地產股的認沽權證

　　國內A股市場，權證品種遠沒有香港H股市場豐富(香港將權證稱作「窩輪」)。若投資者擁有港股帳戶，就會獲得更多的做空機會。

　　認沽權證的品種，首推在香港上市的國內地產企業。這些企業的利潤直接受到房價下跌的影響。他們在現金流趨緊的壓力下不得不斷臂求生，降價出售。但是降價未必有效。在目前的價位，樓市主要靠投機需求支撐，其特徵是「買漲不買跌」。開發商降價，不僅無法獲得更多投機資金的青睞，反而會引來更大的拋盤——二手存量房，與新盤市場形成惡性競爭的局面。一般而言，房企股票的價格跌幅會遠遠超過房價跌幅，尤其是在泡沫破滅之初、政府尚未注資「救市」的時期。2007年～2009年，美國房價跌幅僅有30%，但全美PHLX地產股指數卻下跌了78%。

　　相對股票，認沽權證可以把槓桿進一步放大。房價下跌趨勢一旦確立，窩輪的引申波幅也會增加。這意味著，股票每下跌1%，認沽權證的價格可能上漲10%甚至更高。因此，相對樓市跌幅，認沽權證的獲利空間可高達幾十倍。

　　權證相對股票，唯一的風險在於到期日。投資股票，只要做對趨勢即可，但涉及到權證，趨勢與時機必須同時正確，這當然增加了難度。例如，若投資者購買了2012年6月30日到期的認沽權證，但截至該日樓市仍未明顯下跌，那麼就有可能損失全部本金。不過考慮到樓市下跌幾為定局，不確定的只是時間，而一旦認沽權證擊中，即可獲得幾十倍利潤，投資者不妨將本金分為多份，分期購入權證，以逸待勞。舉例來說，我們現有30萬本金，篤定中國樓市4年內必定深跌。假設認沽權證平均期限為8個月，那麼就可採取以下策略：

　　1.將資金分為6份(48個月/8個月)，每份5萬元;

　　2.每次僅投入一份資金購買認沽權證，若8個月後認沽權證投資失敗，則下一份資金立即跟進，再次購買為期8個月的權證;

　　3.重複2，直到認沽權證價格暴漲。

　　由於我們堅信在中國樓市暴跌下，認沽權證至少上漲10倍，那麼即使在最壞的狀況下(前5份權證損失全部本金，最後一份才如期上漲)，4年後也可獲得50萬資金，年收益高達20%。而一旦樓市出現恐慌性拋盤，實際收益很可能遠高於這個數字。

　　除國內房企外，金融股也是非常合適的做空對象。房價下跌，意味著以房產為抵押的所有資產價格都會縮水，這將破壞銀行的資產負債表。國內銀行目前僅能承受1/3的房價跌幅，而前面已經說明，中國樓市跌幅超過50%的可能性非常高。

　　做空金融地產股時，有一點必須注意，就是當房價下跌到可能危及實體經濟的程度，特別是威脅到國家金融穩定的時候，央行一定會重新開啟信貸龍頭注資，那時有關通脹問題的擔憂很可能退居其次。信貸放鬆可使金融地產股暫時獲得支撐，變得不那麼容易下跌，那麼認沽權證的獲利空間就會被侵蝕，甚至無利可圖。怎麼辦呢?

　　萬全之策，是在購入每一份認沽權證的同時，購入相同價格的黃金股認購權證。理由很簡單：若通脹成為支撐金融地產股的唯一因素，那麼金價漲幅一定會更高，此時黃金股的表現將大大優於地產股。運用這種對沖手法，可以極低的風險從市場獲利。

　　方法2：做空與樓市相關的工業品

　　這個方法最適合無法交易港股的內地散戶。

　　我們時常聽到這樣一種說法：「麵粉不能貴過麵包。土地、鋼材、水泥和勞動力的價格扶搖直上，房價豈有下降之理?」這種說法犯了本末倒置的錯誤，因為決定價格的永遠是供需關係，而不是成本。先有高房價，而後才有高地價。當麵包賣不出去的時候，必須降價出售，哪怕價格暫時降到比麵粉還要便宜。如果價格不由供需關係，而是按成本決定的，那就意味著所有企業都不會虧本，這在現實中是不可能的。

　　那麼房價下跌之後呢?沒錯，所有地產鏈條上的「成本環節」都會降價。地價、鋼材水泥價格、建築工人和房產中介的工資……甚至裝修、家電、汽車等行業也會波及。美國2007年的次貸危機，之所以在一年後演變為經濟危機，就是因為房價下跌使得美國消費者信心盡失，不敢再為所欲為地花錢，於是危機從地產行業傳導給了整個消費行業。

　　國內期貨市場，給了我們做空這些「成本環節」的機會。其中上海期貨交易所的工業品是布空的最好對象。從今年9月開始，螺紋鋼價格已經下跌了23%，滬銅下跌31%，滬膠下跌33%，而此時中國經濟才剛剛顯現放緩跡象。

　　同樣，為了規避央行放鬆貨幣政策，用通脹手段刺激樓市，最好購入黃金期貨進行對沖。這種做空工業品、做多黃金的雙向操作，其實等同於做空「工業品與黃金的比價」。

　　例如，上海期貨交易所的螺紋鋼品種於2009年3月開始交易，直到今年2月，價格一直維持上漲態勢，之後便風光不再。10月下旬，國內鋼材價格甚至一週內暴跌500元/噸，跌幅高達10%。由此可見，螺紋鋼本身的價格時漲時跌，不易把握。但如果我們換一個角度，考察「螺紋鋼黃金比」，那麼這個比值的下跌趨勢其實早在2009年8月就已確立，因此可以安心地進行順勢操作。這一比值可看作「扣除通脹因素的螺紋鋼實際價格」，相對螺紋鋼本身的價格，具有超前效應。「螺紋鋼黃金比」長線下跌，說明鋼材市場處於熊市，即使螺紋鋼的名義價格創出新高也無法改變這個事實(這種新高可理解為由政府超發貨幣所導致的通脹現象)。

　　以「螺紋鋼黃金比」為做空對象，甚至可以安全地抵禦全球貨幣政策所帶來的不確定性。今年9月末，因美聯儲主席伯南克主席宣佈實施扭轉操作令投資者對QE3的預期落空，資本市場、商品市場風聲鶴唳，黃金價格也下跌了20%，但是觀察「螺紋鋼黃金比」，依然維持著其固有的下跌斜率，沒有出現任何異動。

　　方法3：做空人民幣

　　房價上漲預期消失後，海外熱錢繼續留在中國便無利可圖，屆時人民幣就會貶值。最近已經出現了這樣的苗頭。中國8月貿易順差從7月份的315億美元下降到177億美元，9月進一步降至145億美元。由於熱錢經常偽裝成貿易形式進出，這多少表明海外資金對中國的興趣正在消退。

　　人民幣是不可自由兌換的貨幣，如何做空?其實在海外是有做空渠道的，這就是NDF(無本金交割的美元-人民幣匯率掉期)市場。目前香港的人民幣NDF市場尤為活躍。因為人民幣NDF交易以私下協商的方式進行，因此沒有任何權威數據能夠確定其市場規模。根據英國《金融時報》的估計，其日均交易量在30至50億美元之間。

　　不過，相對全球外匯市場日均4.1萬億美元的交易量，NDF市場依然太過狹小。讓我們打開思路。其實要做空人民幣，未必非要經過匯率市場，只要是用人民幣結算，同時又允許進行槓桿操作的所有品種，理論上都可用來做空人民幣。例如，做多用人民幣計價的黃金，就相當於在做多黃金的同時做空人民幣。因為即使美元金不變，只要人民幣貶值，人民幣金的價格同樣會上漲。

　　近期在海外發生的一系列有關人民幣的事件，從某種意義上都可看作為做空人民幣開了「口子」。4月11日，首隻以人民幣計價的股票——李嘉誠旗下的匯賢產業信託在港公開發售;10月14日，《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》發佈，境外投資者和銀行可直接在香港辦理人民幣結算業務;10月17日，香港金銀業貿易場正式推出全球首個離岸人民幣黃金產品「人民幣公斤條黃金」……

　　對國內投資者而言，做空人民幣的最好方式，就是運用適度槓桿購買上海期貨交易所的黃金期貨，並長期持有。這不僅僅是買黃金，而且相當於用零利率、零持倉成本借貸人民幣。結合方法2，與做空工業品相對沖，此法可在人民幣貶值的過程中起到一石二鳥的效果。

　　做空樓市並非「趁火打劫」

　　某些「情感指數」較高的投資者，或許會對做空中國樓市「問心有愧」，似乎有種「趁火打劫」的感覺。這種情結可以理解，但大可不必。泡沫對一個國家的經濟，倫理和社會秩序的摧殘是巨大的。泡沫開始發酵，沒有破裂的時候，會對整個社會資源分配體制造成扭曲。如果擁有一套住房所帶來的泡沫升值收入，遠遠高於個人的誠實勞動所得，那麼整個社會都會陷入浮躁。大家不再誠實勞動，同時變得貪婪;企業家也不再從事製造業，紛紛投入到房地產大軍來。

　　應該說，房地產泡沫破滅，不僅有利於重建誠實、健康的發展模式，而且是大勢所趨。雖然中國經濟短期會經受一次陣痛，但卻能使今後的步履更加堅實。泡沫破滅不是問題，泡沫的存在才是問題。地產泡沫破滅，是對失調經濟的一次徹底修復，在這個過程中賺錢無可厚非。讓泡沫變得更大的行為，才是真正的「趁火打劫」。